Come funziona l’affitto a riscatto (rent to buy)? È possibile acquistare una casa a rate? In che modo vengo tutelato? Queste e molte altre domande mi vengono fatte dai clienti, siano essi venditori o acquirenti, mossi dalla curiosità per quello che può considerarsi un approccio di vendita “low cost” e meno vincolante rispetto alla normale compravendita. Mi rendo conto, tuttavia, che c’è molta confusione sull’argomento cerchiamo pertanto di fare un po’ di chiarezza.
Come prima cosa va detto che esistono due modalità di acquisto a rate e sono tra loro molto differenti nei tempi e nei modi di esecuzione.
Il RENT TO BUY, dei due, è quello più articolato esso prevede inizialmente che il promittente acquirente entri in possesso del bene in forza di un contratto di locazione della durata di tre anni (la legge permette di prorogare questa scadenza fino a dieci anni) al termine del quale il conduttore potrà riscattare l’immobile ad un prezzo precedentemente stabilito scalando parte degli affitti versati, infatti questa pratica prevede che si stabilisca una cifra che si configura come canone di locazione, solitamente si parla di cifre basse in quanto sul canone di locazione ci saranno le classiche imposte da pagare allo stato, accompagnata da un vero e proprio contratto di locazione, ed un'altra che invece verrà imputata come conto vendita. Alla naturale scadenza del periodo concordato la parte “acquirente” potrà decidere se riscattare l’immobile saldando il prezzo o ritirarsi dall’acquisto perdendo quanto versato mantenendo tuttavia il possesso dell’immobile in forza del contratto di locazione precedentemente stipulato, questa formula viene utilizzata, il più delle volte, per coprire quella parte di prezzo che la banca non finanzia.
Il secondo metodo di acquisto a rate è la VENDITA CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO che rispetto al precedente risulta meno articolato, non è necessario redigere un contratto di locazione e si svolge come una normalissima compravendita, le parte acquirente verserà al preliminare una caparra al venditore e, di comune accordo, si stabilirà una scadenza (massimo tre anni) ed un importo mensile da riconoscere. A differenza del rent to buy, gli importi mensili non saranno in parte dei canoni di locazione ma dei supplementi di caparra così facendo, al termine stabilito, tutto quanto versato andrà sul monte prezzo. Il bene passerà subito all’acquirente con atto notarile e alla scadenza del periodo verrà sottoscritto un definitivo dove, con il saldo del prezzo, si configurerà le compravendita. Anche qui il promittente acquirente può decidere di non riscattare il bene perdendo tutto quello che fino a quel momento ha versato.